Главная 16 Ваш юрист 16 Страхование долевого строительства: плюсы и минусы

Страхование долевого строительства: плюсы и минусы

Несмотря на всю экономичность этой формы инвестиционной деятельности, существуют большие риски остаться без жилья и денег.
Узнайте о подводных камнях в дду.

По данным официальной статистики, на сегодняшний день в России около 95 тысяч обманутых дольщиков.

Как не стать жертвой такого обмана?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
и !

[contents]
Оглавление:
  • Что это такое?
  • Есть ли риски?
  • Преимущества и недостатки страхования
  • Алгоритм действий
  • Выплаты страховых возмещений
  • Российские компании

Что это такое?

В январе 2014 года в силу вступило постановление об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, которые проводят строительство привлекая средства граждан. Суть нормы в снятии всех рисков с дольщиков.

Даже при банкротстве строительной компании, застройщик будет обязан возвратить вложенные деньги.

Принятый закон (страхование долевого строительства) даёт основания на гарантированную защиту участников долевого строительства со стороны фемиды и направлен на устранение мошенничества в строительном бизнесе.

Этот факт подтверждают слова Каирбека Ускенбаева, вице-премьера по региональному развитию: «Характерно, что данный механизм утвержден совместно с администрацией президента. Концепция системы обращена исключительно на защиту активов дольщиков. Целевым этапом проекта является страхование ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства. При чём для уменьшения рисков страхование осуществляется в созданной государством компании».

Виды страхования

Страхование долевого строительства: плы и минусыДля сохранения средств дольщиков, инвестируемых в объект, определяют два вида страхования. Страховым случаем в таких договорах является начало эксплуатации объекта.

  • обязательное страхование застройщиком;
  • добровольное страхование дольщиком.

Основные отличия добровольного страхования (далее ДС) от обязательного (далее ОС):

  • в случае наступления несостоятельности организации: при ДС реализуется конкурсное управление, а при ОС средства компенсируются из бюджетного фонда или путём повышения налогов;
  • в случае ДС обязательства страховщика зависят от активов, внесённых населением, а при ОС компенсации не зависят исключительно от внесённых средств;
  • при ОС исключено прекращение страхования, а при ДС это положение возможно (полное или частичное приостановление);
  • установленные пункты в договоре при ОС возможно изменить (по усмотрению государства), а при ДС такое не осуществимо.

Гарантами при страховании рисков являются положения, установленные в договоре. Механизмы, которых согласно правовым нормам разделяют нескольких видов:

  • договор с независимой страховой компанией (коммерческое);
  • поручительство банка;
  • взаимное страхование рисков (некоммерческое).
Каждый из вышеперечисленных, дает дольщику гарантию возмещения средств той или иной организацией, в зависимости от вида договора.

Страхование долевого строительства: плы и минусыПри страховании через независимую страховую компанию проводится тщательная экспертиза объекта и оформление полиса. Фирма также имеет право отказаться от предоставления страховки, если обнаружит недобросовестность застройщика, и предупредить дольщика о возможных рисках.

Характерно, что при невыполнении или нарушении каких-либо обязательств со стороны застройщика, выплата компенсаций осуществляется страховой компанией. А предметом страховки может выступать гражданская ответственность. Это положение осуществляется в пользу дольщика.

В случае, банковского поручительства выплаты средств будут проводиться организацией (банком), взявшей на себя данную ответственность. При чём в категорию таких банков входят не все учреждения, а только подпадающие под законодательные нормы. А срок поручительства определен не меньше чем на два года. Застройщик обязан проинформировать соинвесторов об условиях поручительства и о банке, который взял на себя обязательства.




При некоммерческом механизме подразумевается контроль и принципы страхования со стороны ОВС (общество взаимного страхования). Эта организация следует чётко установленным нормам, указанным в текущем законе об участии в долевом строительстве. То есть все обязательства, сроки, принципы передачи инвестиций или объектов имеют федеральную законодательную базу.

При данном положении застройщик либо входит в состав ОВС, либо заключает с договор с организацией, которая имеет такой вид лицензии. О данном факте установлено обязательное информирование условий договора дольщикам.

Есть ли риски?

Страхование долевого строительства: плы и минусыСо слов директора юридической фирмы «Феникс» Талгата Мылтыкбаева, при заключении договора инвестирования в первую очередь следует понимать какие риски человек берёт на себя. А это определённо все. Специалист поясняет схему процедуры так: «Дольщик вкладывает средства, но в итоге не получает ни единой гарантии».

Напротив, журнал Forbes определяет долевое строительство как единственный тип инвестирования, в котором государство восполняет потери. Тем не менее, пресса переполнена списками и рейтингами недобросовестных застройщиков, а в социальных сетях каждый день ведутся споры о том, как дольщикам уберечь свои средства, вкладывая их в недострой.

Соответственно выделяют факторы, которые сопряжены с рисками независимо от схемы совершения:

  • нецелесообразное использование активов застройщиком – 40%;
  • банкротство строительной компании – 35%;
  • несоблюдение правовых норм в исходно-разрешительной документации– 30%;
  • мошенничество – 30%;
  • трудности в предоставлении инженерной инфраструктуры объекту строительства – 20%;
  • непрофессионализм строительной компании, недостаток материально-технической или производственной базы – 10%.

Представители страховых компаний подчёркивают, что до сих пор нет чётких установленных правил для устранения или смягчения данных рисков.

По мнению Александра Северигина (ООО «Росгосстрах»), отсутствуют даже принципы страхования и расчётные методики для устранения таких неприятностей.

Выходом из сложившейся ситуации может стать объединение страховых компаний. Где бы учитывался объем рынка и ответственность, возложенная на страховщиков.

Преимущества и недостатки страхования

Страхование долевого строительства: плы и минусыСогласно установленным принципам, перед началом строительства нового дома по ДДУ, компания-застройщик обязана застраховать всевозможные риски. Так, в случае банкротства компании, право на выкуп имущества остается за дольщиками, а не за банками, как было прежде.

Есть и негативные стороны данного явления: увеличение себестоимости проекта и цен на недвижимость в целом. Это ведет к тому, что многие застройщики окажутся неконкурентоспособными и покинут рынок. Самые сильные и проверенные строительные компании смогут соответствовать новым критериям и продолжать работу в этой, уже более надежной, отрасли.

Появление страховой гарантии значительно улучшает ситуацию:

  • гарантия возврата инвестируемых вкладов, при срыве срока строительства по любым обстоятельствам;
  • гарантия возврата инвестируемых вкладов (в полном объеме) при банкротстве застройщика независимо от причины.

Законодательно-правовая защита приобретения квартиры предполагает следующие пункты:

  • защита при двойных продажах;
  • при банкротстве строительной компании – остаются права на долю в имуществе;
  • гарантируется разрешение на строительство, правильность документации и прав на участок со стороны застройщика;
  • регистрационные меры при ДДУ гарантируют соблюдение норм по ФЗ-214.

Алгоритм действий

Согласно законодательным нормам (постановление «Об участии в долевом строительстве») необходимо учитывать следующие положения:

  1. Подробное указание реквизитов объекта.
  2. Сроки сдачи.
  3. Стоимость сделки с указанием периода и принципов оплаты.

Подготовительные меры

Перед непосредственным заключением ДДУ необходимо потребовать у застройщика следующие бумаги:

  • разрешение на строительство;
  • проект недвижимости.
Ознакомление с этими документами даст представление о компетентности застройщика.

Пункт стоимости

На размер исчислений влияют вытекающие из страховки тарифы:

  • от 1,2% при частичном страховании;
  • до 1,65% если объект нуждается страховании в полной мере (то есть полностью на всю конструкцию).

В расчётах требуемых активов, которые вкладываются дольщиками, указывается величина материальных средств. Стоимость договора определяется застройщиком с учётом предварительных договорённостей с соинвесторами. Возможно также указание рассрочки, но данное положение регламентируется в дополнении к договору.

Пункт предмета договора

Предметом страхования представляются имущественные интересы строительной компании. Ориентация по этому принципу обусловлена ответственностью застройщика перед дольщиками. Здесь выделяют меры за неисполнение обязательств в связи с передачей квартиры по договору.

Страховые случаи:

  • нарушение строительных сроков (передача объекта с опозданием);
  • банкротство строительной компании;
  • ликвидация застройщика.




Срок действия

Период действия страхования долевого строительства, согласно законодательству, устанавливается от двух до пяти лет. Здесь указывается, что в случае расторжения или прекращения договора досрочно, страховщик обязан выплатить компенсацию. При чём по пунктам, которые были нарушены во время действия договора. Дольщики уведомляются об этом факте в течение недели.

Заключительные меры

Страхование долевого строительства: плы и минусыПосле того как были учтены вышеуказанные положения, застройщик обязан зарегистрировать договоры с дольщиками в ЕГРП. После этого начинает исчисляться время на возложенные обязательства.

При регистрации первого ДДУ застройщик обязан предъявить один из нижеследующих документов:

  • договор на страхование гражданской ответственности. Где предусмотрены меры за неисполнение обязательств, возложенных на застройщика;
  • договор на поручительство. Где предусмотрены мера по надлежащему выполнению застройщиком обязательств.

Важные аспекты:

  • страховщик обязан располагать лицензией на данный вид деятельности;
  • компания не должна подпадать под постановления арбитражного суда о банкротстве;
  • активная деятельность организации должна насчитывать не меньше пяти лет;
  • уставные накопления компании должны достигать 120 млн. рублей.

Выплаты страховых возмещений

В случае наступления страховых инцидентов, дольщик получает компенсацию в 100% размере. Гарантами здесь выступают наиболее крупные страховые и перестраховочные филиалы.

Исключения по выплатам осуществляются при следующих положениях:

  • при вынесении распоряжений государственных структур, направленных на полное прекращение или приостановление строительства;
  • в случае нарушений условий ДДУ, при недействительном договоре (не правомерность договора признаётся судом);
  • разрешение на строительство является незаконным;
  • оспаривание в ходе судебных разбирательств прав собственности или аренды по объекту.

ДДУ является фундаментом в гарантиях при финансовых рисках. При чём документ требует обязательных регистрационных мер, что невозможно без произведения страхования. А в случае заключения договора купли-продажи на недостроенный объект, невозможно защитить свои интересы.

Российские компании

Выделяют две крупнейшие российские страховые компании, которые имеют достаточный опыт в данной сфере. Это «Югория» и «Спасские ворота».

«Спасские ворота» характеризуются тем, что берут во внимание риски исключительно по ДДУ. При этом договор составлен в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве».

«Югория» же осуществляет страхование рисков по объектам, которые являются недостроенными на момент заключения договора (то есть находятся на стадии готовности). Особенностью представляется форма составления договора – она не принципиальна. Но не должна противоречить установленным законодательным нормам.

Отмечают также менее крупные компании: «Капитал-полис» и «Капитал-резерв». Фирмы предоставляют аналогичные страховые продукты. Процесс страхования и риски, которые берутся во внимание, похожи у большинства компаний.

Целевым моментом при вступлении в правовые отношения с застройщиками, является консультация с компетентным юристом. Специалист окажет содействие в правовой оценке договора и охарактеризует сопутствующие риски.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Претензия в банк

Образец претензии в банк может потребоваться в ряде ситуаций, например, при предъявлении претензии, по кредиту или по страховке. Такой документ не имеет строгой формы, но его составление требует соблюдения определенных ...

Прекращение права пользования жилым помещением

Одной из наиболее острых проблем в сфере российского жилищного законодательства является прекращение права пользования жилым помещением. О том, какие основания предусматривает ЖК РФ для прекращения вышеназванного права, кто является утратившим ...

Субсидия на оплату коммунальных услуг

Тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг в России растут с каждым годом, ложась тяжелым бременем на жителей нашей страны. Учитывая, что заработная плата индексируется с меньшей интенсивностью, нагрузка на семейный бюджет ...

Федеральный закон об ипотеке

Какую область регламентирует закон об ипотеке? В чем его действие и каковы его особенности? В данной статье мы подробно поговорим об особенностях этого документа, также здесь можно скачать закон об ...

Действие программы расселения из ветхого и аварийного жилья в 2016-2017 году

Программа «Ветхое жилье» направлена на расселение жителей аварийных домов. Чем более изношено здание, особенно если этот износ угрожает жизни людей, тем быстрее можно выехать из дома в новую квартиру. Программа ...

Выселение граждан из жилых помещений

На каких основания может произойти выселение граждан из приватизированных или муниципальных квартир? Каков порядок выселения граждан из квартиры, частного дома, общежития и других жилых помещений? На эти вопросы Вы найдете ...

Порядок выселения из квартиры по закону

Выселение из квартиры – процесс достаточно сложный, порядок действий жестко регламентирован государством и осуществляется только судебным путем. Какой порядок предусмотрен при выселении в каждом отдельном случае? На этот вопрос мы ...

Как получить бесплатно квартиру от государства

Кто обладает преимущественным правом на получение бесплатного жилья от государства? На каких условиях можно получить государственную помощь? Как встать на очередь на улучшение жилищных условий? Ответы на эти и другие ...

Электронная очередь военнослужащих на жилье

Сегодня, в мире высоких технологий, постановка на очередь на жилье может быть выполнена дистанционно посредством телекоммуникационных сетей. В нашей статье мы расскажем о том, что такое электронная очередь военнослужащих на ...

Льготная ипотека для переселенцев

На территории РФ, начиная с 2006 года действует государственная программа по переселению наших соотечественников из-за рубежа, которая предполагает применение упрощенной процедуры получения гражданства для переселенцев, без прохождения процедуры получения вида ...

Какие изменения по содержанию устава ТСЖ внесены новым Жилищным кодексом РФ в 2016-2017 году?

Изменения, произошедшие в жилищном законодательстве в 2015 году, коснулись и деятельности ТСЖ. В частности, в обязанность собственников жилья вменили проведение собрания и внесение изменений в устав товарищества. Новая редакция устава должна ...

Жилищная программа молодая семья

Российское государство старается всячески поддерживать различные категории населения, в том числе и молодые семьи, которые не имеют возможности приобрести самостоятельно собственное жилье. В нашей статье мы расскажем о том, что ...

Родственный обмен квартирами

Существует ли сегодня в жилищном законодательстве такое понятие, как «родственный обмен квартирами»? Документы и выписки нужно делать такие же, как при обычном обмене отдельной жилплощади между посторонними людьми или для ...

Долевая приватизация квартиры

Приватизация квартиры по долям имеет свои особенности. Какой порядок долевой приватизации квартиры предусматривает закон? Как можно распорядиться своей долей в квартире? Какая доля ребенка в приватизации квартиры? Возможно ли выполнить ...

Каким образом осуществляется постановка на кадастровый учет объектов недвижимости в России?

Любой объект недвижимости независимо от формы собственности подлежит государственному кадастровому учету, что зафиксировано в законодательстве РФ. И только с объектами учета возможно совершать различные сделки. Что такое кадастровый учет? Кадастровый ...

Обязательно ли ставить в квартире счетчики воды и сколько на этом можно сэкономить в 2016-2017 году?

С начала 2015 года те потребители воды, которые не хотят устанавливать приборы учета, но имеют для этого возможности, будут платить больше. Сначала на 10%, а через полтора года – на 60%. ...

Что представляет из себя выписка из ЕГРП и как ее быстро получить?

При проведении сделок с объектами недвижимости резонно возникает вопрос о правах собственности на имущество. Необходимо знать на основании чего собственник является таковым, имеет ли он право распоряжаться недвижимостью по своему ...

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры и где можно ее узнать?

Одной из важнейших составляющих рыночной экономики является недвижимость. Это основа для нашего существования и возможности осуществлять хозяйственную деятельность. На сегодняшний день продолжается стремительное развитие и формирование рынка недвижимости в России, ...

Рейтинг@Mail.ru