Главная 16 Ваш юрист 16 Порядок и способы расторжения договора участия в долевом строительстве

Порядок и способы расторжения договора участия в долевом строительстве

Что делать если покупатель имел неосторожность связаться с долгостроем и уже подписал ДДУ, но с каждым днем укрепляется во мнении, что пока получит квартиру, пройдет не один год? А возможно застройщик и вовсе не желает в будущем передавать объекты дольщикам. Или дольщик получил квартиру в таком виде, что если бы у него была возможность воочию ознакомиться с жилым помещением до покупки, то после осмотра он не захотел бы ее брать даже по низкой стоимости. При таких проблемах нужно обращаться к положениям законодательства, регулирующим особенности расторжения ДДУ. Раскроем некоторые детали более подробно ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
и !

Оглавление:
  • Основания расторжения ДДУ
  • Обычный порядок
  • По воле дольщика
  • По инициативе застройщика
  • Регистрация и пошлина
  • Сроки
  • Ответственность
  • Заключение

Основания расторжения ДДУ

При невыполнении обязанностей по ДДУ или нарушения условий договора сторона правомочна расторгнуть договор единолично либо судебным способом. Специфика договора позволяет систематизировать нарушения по интересам сторон. Интересы дольщика состоят:

  1. В получении, принятии построенной и введенной в эксплуатацию качественной квартиры согласно ДДУ и прочей документации.
  2. В получении жилья в срок по ДДУ.

Нарушение же интересов застройщика связаны с просрочкой или систематическим нарушением оплаты. Это объясняется спецификой их юридического статуса. Застройщик имеет прямую обязанность передать дольщику жилье после получения разрешения об эксплуатации в необходимый срок, а участник такого строительства – оплатить и принять объект передачи.

Если дольщик будет уклоняться от принятия квартиры, например, в связи с обнаружившимися ее недостатками вместо того чтобы акцептировать акт приемки жилья с составлением протокола разногласий, тогда квартира будет считаться переданной в срок, в который она должна была подлежать передаче.

Обычный порядок

По воле дольщика

1 этап. Выясняем, в каком порядке будет расторгаться ДДУ

Расторгнуть договор можно с помощью трех способов:

  1. Единоличный порядок (без учета мнения другой стороны).
  2. Судебный.
  3. Через составление соглашения о расторжении ДДУ.

Единолично ДДУ расторгается дольщиком при условиях:

  • если застройщик отступил от времени передачи квартиры на два месяца. Такой срок должен содержаться в самом договоре. Если его нет, то договор вовсе считается незаключенным;
  • в созданной квартире было нарушение требований к жилью по договору, и при этом произошло ухудшение качества жилого помещения, либо обнаружились другие недочеты, что сделали жилище непригодным для проживания. При этом на дольщика распространяются положения законодательства по защите потребителей при условии, если квартира приобретается для личных целей, а не с целью перепродажи, например. Перед тем как прекратить действие договора дольщик правомочен потребовать:

    • й ликвидации недостатков в течение разумного срока. Этот срок являет собой оценочную категорию, но есть мнение специалистов, которые опираясь на юридическую практику, признают такой срок равным месяцу. Можно считать разумным такой срок, что предполагает устранение недочетов в определенный период времени, который обычно необходим при сравнимых обстоятельствах. Если положительных изменений в течение такого срока не происходит, то устанавливается итоговый семидневный срок для исправлений недостатков;
    • приуменьшения стоимости договора пропорционально существующим нарушениям;
    • либо компенсацию на самоличное устранение этих недостатков.

Если такие действия по исправлению не имели место быть, то дольщик прекращает договор без учета мнения застройщика. Претензии по качеству разрешается предъявлять в процессе всего срока гарантии, который определяется в договоре. Он должен быть равен как минимум пяти годам с момента приемки квартиры:

  • серьезного нарушения качества квартиры. Опять оценочная категория, но по общему смыслу законодательства существенными (или серьезными) можно назвать такие негативные изменения в качестве, когда дольщик значительно лишается того, на что мог рассчитывать еще при акцептировании договора.
    И если он при этом увидел квартиру до заключения ДДУ, то не стал бы вступать в правоотношения с застройщиком либо ДДУ был бы подписан при значимо отличных условиях.
  • если поручительства банка составляет по времени меньше двух лет по сравнению со временем передачи жилья. Если такое поручительство истекает до нужного срока по закону, то за месяц до его окончания, застройщик и поручитель обязаны предупредить об этом дольщика. После его прекращения застройщик должен перезаключить договор с поручителем в пятнадцатидневный срок.

К судебному порядку обращаются в более серьезных случаях:

  • когда стройка приостанавливается временно или постоянно, если становится понятно, что квартира не будет в рамках срока передана дольщику. Например, это случаи банкротства организации или подозрения на несостоятельность. Лучше всего действия по расторжению сделать еще до того, как начнутся необходимые процедуры, потому что в такой период существует определенная очередность, сроки и другие моменты, которые будут дополнительно осложнять ситуацию;
  • если было серьезное изменение проектной документации или размера квартиры. Изменения в такие документы ежеквартально обновляются. Информация об изменениях должна быть доведена до покупателя в рамках десяти суток через опубликование в СМИ или интернете, если привлечение денег осуществлялось посредством рекламы, или посредством личного ознакомления при волеизъявлении самого гражданина. Печальнее всего, если эконом-жилье всего с одной комнатой изменилась в сторону уменьшения. Парочка квадратных метров – и жилье уже перестает быть комфортным и просторным;
  • при изменениях целевой направленности коммунального имущества, нежилых по назначению помещений в доме.

Перечни не исчерпывающие, дополнительные условия волевого прекращения договора могут содержаться в законодательстве либо ДДУ.

Соглашение о расторжении составляется при условии достижения компромисса об этом между сторонами. Как правило, это редкие случаи, ведь часто расторжение происходит по вине какой-то стороны, неудовлетворенности действиями стороны. В деловой сфере никто особо не горит стремлением пойти навстречу виновному лицу. Потому что время – деньги.




Согласно общим положениям законодательства в судебные инстанции обращаются только при условии, если на уведомление о расторжении был получен отказ или не получен ответ в предусмотренный срок. Обычно это тридцатидневный срок. Поскольку перечень условий, в связи с которыми возможно одностороннее прекращение договора по волеизъявлению стороны, законодательно очерчен, то в этих случаях по истечении необходимого времени договор подлежит лишь прекращению во внесудебном порядке.

2 этап. Направление уведомления застройщику

Письмо должно иметь вид заказного письма. Должно быть с описью вложения. ДДУ признается прекращенным с момента, когда было направлено предупреждение об одностороннем отказе.

3 этап. Регистрация единоличного прекращения договора в Росреестре

Дольщик обязан обратиться с пакетом документом в Росреестр для внесения записи о расторжении в ЕГРП. Росреестр в процессе рабочего дня должен проинформировать другую сторону об этом.

4 этап. Возврат уплаченных сумм и компенсация

Деньги, что дольщик уже успел уплатить по ДДУ, возвращаются фирмой в рамках двадцати дней. И в десятидневный срок при судебном способе расторжения. Исчисление при этом ведется в рабочих днях.

Кроме этого, дольщик получает проценты за использование своими средствами организацией в сумме 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, индексированной на день выполнения обязанности по возврату денег и процентов. Исчисление процентов ведется с того дня, когда была внесена хотя бы часть необходимой стоимости по ДДУ. Проценты гражданам платятся в удвоенном выражении.

Если в рамках этих сроков гражданин не объявится, тогда его денежные средства отправляются в депозит у нотариуса по месту расположения застройщика. Такие действия должны быть сделаны в течение двух суток с первого рабочего дня по истечении срока получения возврата.

По инициативе застройщика

1 этап. Имеются ли основания для расторжения ДДУ?

Эти случаи связаны с просрочкой или несвоевременной оплатой согласно правилам договора:

  1. При просрочке в случае обязательства уплаты полной суммы квартиры минимум на 2 месяца.
  2. При просрочке по правилам систематических выплат стоимости жилья сроком больше 2 месяцев.
  3. При правилах уплаты стоимости квартиры периодическими выплатами (рассрочка), если они нарушались 3 раза в процессе календарного года.

2 этап. Направление уведомления с предупреждением об оплате

При наличии причин требовать прекращения договора организацией должно быть сделано письменное предупреждение об обязанности уплаты с указанием последствий неуплаты. Письмо имеют вид заказного с наличием описи вложения. Если обязательство не исполняется дольщиком, и застройщик осведомлен о получении им письма, или письмо возвращается обратно, тогда договор является прекращенным с момента уведомления.

Важно знать, что даже если дольщик отказывается от получения письма или отсутствует в это время на месте, то ДДУ все равно считается прекращенным.

Как только пройдут 30 дней с момента предупреждения, застройщик правомочен расторгнуть договор без учета мнения дольщика.

3 этап. Регистрация расторжения ДДУ

Аналогичный для дольщика порядок.

4 этап. Возврат средств и возмещение убытков

С единоличным расторжением договора ДУ застройщиком, он обязан вернуть все деньги, что были уже уплачены гражданином. Это должно произойти в десятидневный срок с момента расторжения. Если дольщик не приходит за своими денежными средствами, то застройщик вносит эту сумму в депозит к нотариусу по месту расположения организации-застройщика.

Такие действия должны быть сделаны в течение двух суток, при этом отсчет идет от первого (рабочего) дня при истечении срока возврата средств. Организация должна проинформировать о внесении денег на депозит бывшего дольщика.

За нарушения правил оплаты по договору дольщик платит неустойку в порядке, что определяется ДДУ. Ему не нужно платить проценты от стоимости жилья по причине того, что никакие денежных вклады он не получал и не использовал.

Регистрация и пошлина

Расторжение ДДУ подлежит регистрации, как и его заключение. Госпошлина уплачивается только при способе расторжения договора посредством заключения соглашения и составляет 350 рублей. При расторжении в единоличном или судебном порядке пошлина за расторжение дополнительно не платится. При регистрации такие сведения должны вноситься в ЕГРП. Для того чтобы зарегистрировать расторжение ДДУ необходимо написать заявление, приложив к нему доказательства расторжения в зависимости от его способа, иные необходимые документы, как-то:

  • собственно соглашение;
  • копия судебного решения, заверенная в установленном порядке;
  • копия уведомления с предупреждением (при одностороннем акте расторжения);
  • паспорт (другой документ идентифицирующий лицо);
  • если гражданин состоит в браке, то нужно еще согласие жены (мужа), заверенное нотариально;
  • документы, уполномочивающие представителя на определенные действия, часто доверенность.

Эти документы отправляются в Росреестр.




Сроки

ДДУ признается расторгнутым без учета мнения второй стороны с момента направления стороне уведомления о намерении прекратить обязательство.

При судебном способе договор считается прекратившим действие при вступлении судебного акта в силу.

При подписании соглашения ДДУ признается прекращенным после регистрации в компетентных органах.

Ответственность

Если застройщиком нарушаются сроки по возврату денег, то за их использование он дополнительно платит проценты в величине 1/300 ставки рефинансирования от указанной суммы. Исчисление при этом производится со следующего после истечения сроков дня и до момента зачисления или возврата средств иным образом.

Для граждан здесь опять установлены привилегии в части возврата суммы в удвоенном размере.

Заключение

Порядок заключения ДДУ тщательно защищает дольщика от рисков (подробнее о рисках при ДДУ), не ото всех, но максимальным образом. И даже в таких случаях случаются непредвиденные обстоятельства. Для денонсации ДДУ должен быть соблюден определенный законом порядок, без которого такую процедуру не осуществить. В статье расписаны поэтапные шаги с указанием деталей, так чтоб стало понятно рядовому покупателю. Надеемся, что наши советы с учетом проблемных моментов на практике помогут вам легче понимать суть и природу операций по ДДУ и найти ответы на какие-то проблемные вопросы.
Ознакомьтесь с подводными камнями при ДДУ.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Претензия в банк

Образец претензии в банк может потребоваться в ряде ситуаций, например, при предъявлении претензии, по кредиту или по страховке. Такой документ не имеет строгой формы, но его составление требует соблюдения определенных ...

Прекращение права пользования жилым помещением

Одной из наиболее острых проблем в сфере российского жилищного законодательства является прекращение права пользования жилым помещением. О том, какие основания предусматривает ЖК РФ для прекращения вышеназванного права, кто является утратившим ...

Субсидия на оплату коммунальных услуг

Тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг в России растут с каждым годом, ложась тяжелым бременем на жителей нашей страны. Учитывая, что заработная плата индексируется с меньшей интенсивностью, нагрузка на семейный бюджет ...

Федеральный закон об ипотеке

Какую область регламентирует закон об ипотеке? В чем его действие и каковы его особенности? В данной статье мы подробно поговорим об особенностях этого документа, также здесь можно скачать закон об ...

Действие программы расселения из ветхого и аварийного жилья в 2016-2017 году

Программа «Ветхое жилье» направлена на расселение жителей аварийных домов. Чем более изношено здание, особенно если этот износ угрожает жизни людей, тем быстрее можно выехать из дома в новую квартиру. Программа ...

Выселение граждан из жилых помещений

На каких основания может произойти выселение граждан из приватизированных или муниципальных квартир? Каков порядок выселения граждан из квартиры, частного дома, общежития и других жилых помещений? На эти вопросы Вы найдете ...

Порядок выселения из квартиры по закону

Выселение из квартиры – процесс достаточно сложный, порядок действий жестко регламентирован государством и осуществляется только судебным путем. Какой порядок предусмотрен при выселении в каждом отдельном случае? На этот вопрос мы ...

Как получить бесплатно квартиру от государства

Кто обладает преимущественным правом на получение бесплатного жилья от государства? На каких условиях можно получить государственную помощь? Как встать на очередь на улучшение жилищных условий? Ответы на эти и другие ...

Электронная очередь военнослужащих на жилье

Сегодня, в мире высоких технологий, постановка на очередь на жилье может быть выполнена дистанционно посредством телекоммуникационных сетей. В нашей статье мы расскажем о том, что такое электронная очередь военнослужащих на ...

Льготная ипотека для переселенцев

На территории РФ, начиная с 2006 года действует государственная программа по переселению наших соотечественников из-за рубежа, которая предполагает применение упрощенной процедуры получения гражданства для переселенцев, без прохождения процедуры получения вида ...

Какие изменения по содержанию устава ТСЖ внесены новым Жилищным кодексом РФ в 2016-2017 году?

Изменения, произошедшие в жилищном законодательстве в 2015 году, коснулись и деятельности ТСЖ. В частности, в обязанность собственников жилья вменили проведение собрания и внесение изменений в устав товарищества. Новая редакция устава должна ...

Жилищная программа молодая семья

Российское государство старается всячески поддерживать различные категории населения, в том числе и молодые семьи, которые не имеют возможности приобрести самостоятельно собственное жилье. В нашей статье мы расскажем о том, что ...

Родственный обмен квартирами

Существует ли сегодня в жилищном законодательстве такое понятие, как «родственный обмен квартирами»? Документы и выписки нужно делать такие же, как при обычном обмене отдельной жилплощади между посторонними людьми или для ...

Долевая приватизация квартиры

Приватизация квартиры по долям имеет свои особенности. Какой порядок долевой приватизации квартиры предусматривает закон? Как можно распорядиться своей долей в квартире? Какая доля ребенка в приватизации квартиры? Возможно ли выполнить ...

Каким образом осуществляется постановка на кадастровый учет объектов недвижимости в России?

Любой объект недвижимости независимо от формы собственности подлежит государственному кадастровому учету, что зафиксировано в законодательстве РФ. И только с объектами учета возможно совершать различные сделки. Что такое кадастровый учет? Кадастровый ...

Обязательно ли ставить в квартире счетчики воды и сколько на этом можно сэкономить в 2016-2017 году?

С начала 2015 года те потребители воды, которые не хотят устанавливать приборы учета, но имеют для этого возможности, будут платить больше. Сначала на 10%, а через полтора года – на 60%. ...

Что представляет из себя выписка из ЕГРП и как ее быстро получить?

При проведении сделок с объектами недвижимости резонно возникает вопрос о правах собственности на имущество. Необходимо знать на основании чего собственник является таковым, имеет ли он право распоряжаться недвижимостью по своему ...

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры и где можно ее узнать?

Одной из важнейших составляющих рыночной экономики является недвижимость. Это основа для нашего существования и возможности осуществлять хозяйственную деятельность. На сегодняшний день продолжается стремительное развитие и формирование рынка недвижимости в России, ...

Рейтинг@Mail.ru