Главная 16 Ваш юрист 16 Покупка квартиры, полученной по наследству: основные нюансы и риски

Покупка квартиры, полученной по наследству: основные нюансы и риски

Приобретение квартиры – дело приятное, но, к сожалению, часто сопряженное с риском или непредвиденными трудностями, возникающими из-за бумажных проволочек или недобросовестных продавцов.

Перед таким серьезным шагом, учитывая цены на недвижимость в нашей стране, необходимо обезопасить себя от «липовой» сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа + () . Это быстро и бесплатно!

Оглавление:
  • Нюансы
  • Что необходимо изучить перед началом оформления?
  • Договор купли-продажи: особенности заполнения
  • Что следует учитывать, приобретая жилье, доставшееся в наследство?
  • Расчеты по сделке
  • Как избежать мошенников или максимально обезопасить себя?

В том случае, если ваша будущая квартира досталась продавцу по наследству, необходимо максимально сократить возможные риски такого приобретения.

Нюансы

Начинать необходимо с ознакомлением свидетельства о смерти, которое подтверждает факт кончины бывшего владельца квартиры. Это позволит избежать обстоятельств, когда хозяин пропал без вести или просто уехал в длительную командировку, т.е. до сих пор является полноправным владельцем недвижимости.

Также большим риском после проведения сделки с покупкой квартиры, оставшейся в наследство, является претензии третьих лиц, которых имущественно «обделили», причем на незаконных основаниях.

Суд будет на их стороне. Законным считается завещание, датированное ближайшим числом к настоящему моменту. Все остальные документы, составленные ранее, будут не действительны. Ознакомиться с подлинностью завещания можно у нотариуса.

В том случае, если не было составлено завещания на квартиру, по закону на нее могут в первую очередь претендовать ближайшие родственники: супруг (-га), дети или родители.

При их отсутствии в права наследования могут вступить более дальние родственники.

Покупателю важно разобраться перед началом сделки кем именно приходился умерший нынешнему владельцу или нескольким лицам, продающим жилплощадь.

Бывают случаи, что где-то есть завещание, о котором никто из нынешних владельцев не знает. Оно может появиться уже после продажи квартиры. Эти моменты необходимо прописать в договоре, возложив ответственность на продавца. Если продавец отказывается подписывать договор с таким пунктом – от сделки лучше отказаться!

Обратите внимание! Даже самые опытные риэлторские компании не могут на 100% гарантировать «чистоту» сделки с недвижимостью, перешедшей к владельцу в результате ее наследования. Риски принимает на себя покупатель данного объекта недвижимости.

По праву представления, закрепленному на законодательном уровне, к примеру, внуки могут претендовать на наследство в случае гибели своих родителей, которые по отношению к умершему являлись наследниками первой очереди.

Несмотря на наличие завещания, которое рассматривается как приоритетный документ, есть ряд лиц, которые могут его оспорить и получить свою долю.

Это нетрудоспособные родители умершего, дети, не достигшие совершеннолетия. Суд обяжет владельца квартиры выделить им долю в ней даже в том случае, если она продана людьми, перечисленными в завещании.

Еще одним риском можно назвать приобретение квартиры, которая находится у наследника сроком менее 3 лет. Ему придется заплатить налог с продажи. Нередки случаи, когда в договоре купли-продажи прописывается заниженная сумма. При продаже не облагается налогом собственность, бывшая таковой менее 3 лет и проданная за сумму менее 1 млн. рублей.

Занижая стоимость рискуют две стороны: собственник и покупатель.

Первый может получить лишь сумму, прописанную в договоре, а покупатель в случае непредвиденных обстоятельств в случае судебных тяжб рискует получить обратно лишь документально подтвержденную сумму.

В нотариальной конторе необходимо получить подтверждение о наличии отказа от наследства в том случае, если продавец сообщает о его наличии.

Важно! Если покупатель не уверен в физическом или психическом здоровье продавца – необходимо запросить справки из психо-неврологического диспансера и наркодиспансера.

Квартира, унаследованная достаточно давно, менее «опасна» той, что поменяла хозяина недавно.

Что необходимо изучить перед началом оформления?

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо получить максимальные сведения об объекте недвижимости. Покупателю или его представителю необходимо совершить следующие действия.

Запросить выписку из домовой книги, в которой будет отражено реальное количество зарегистрированных на данной площади людей.

Информацию просите расширенную, чтобы были указаны временно выписанные, если такие имеются.

Получить выписку из ЕГРП, что позволит отследить все операции с данным объектов, а также узнать о наличии или отсутствии возможных обременений, арестов.

Заказать ее можно при помощи сайта «Госуслуги», оплатив пошлину. Результат может быть выслан на электронную почту для удобства потенциального покупателя.

Пообщаться с жильцами дома, которые могут вспомнить, к примеру, что у бывшего хозяина квартиры были дети, давно уехавшие за границу и т.д.

Все эти действия помогут на раннем этапе выяснить не зарегистрированы ли на площади несовершеннолетние, либо лица, имеющие право пожизненного проживания в квартире (имеется завещательный отказ в пользу кого-то).

Договор купли-продажи: особенности заполнения

В договоре следует максимально прописать всю информацию, уделяя внимание каждой запятой и точке. Чаще всего используется простая письменная форма, но практикуется и нотариально заверенная.

Составление договора лучше доверить опытным юристам риэлторского агентства, которому доверяет покупатель.

В ДКП должны содержаться следующие данные:

  1. Наименование договора с указанием даты и места составления и подписания.
  2. Паспортные данные всех участников договора, адреса места жительства, указание кто из них является продавцом, а кто покупателем.
  3. Подробное описание продаваемого объекта, его форма приобретения собственности (долевая или полная), документы, на основании которых возникло право владения недвижимостью.
  4. Имеются ли лица с возможностью проживания на данной площади по настоянию продавца.
  5. Указывается реальная стоимость объекта, без занижения и сроки оплаты.
  6. Прописывается отсутствие прав третьих лиц на приобретаемое жилье.
  7. Даются гарантии, что объект не находится под залогом или арестом.
  8. Указываются сроки, в которые продавец обязуется освободить жилье.

Необходимо прописать, что продавец берет на себя все обязательства перед третьими лицами, которые могут возникнуть и претендовать на квадратные метры.

В случае приобретения квартиры с привлечением кредитных средств банка, предоставляется кредитный договор на момент подписания, указываются все реквизиты.

Что следует учитывать, приобретая жилье, доставшееся в наследство?

Есть ряд основополагающих моментов, проанализировав которые, можно «выходить» на сделку, либо отказываться от ее проведения. Стоимость квартиры не должна быть ниже 20% от средней стоимости продаваемого аналогичного жилья (в данном районе, городе).

Лучше не приобретать квартиру, продаваемую по доверенности, т.е. не лично собственником.

Она может действовать лишь до передачи денег, а затем собственник может обратиться в суд и признать сделку недействительной. Она может быть отозвана. Информацию лучше проверить у нотариуса.

Желательно самостоятельно изучить документы из БТИ: кадастровый паспорт и экспликацию. В том случае, если план на бумаге не соответствует реально увиденному в квартире, от такой сделки лучше отказаться. Потом придется затрачивать средства на оплату штрафов за незаконную перепланировку и устранять ее.

Требуйте, чтобы в ДКП указывалась реальная стоимость квартиры, т.е. та сумма, которую покупатель заплатит в полном объеме продавцу.

Проверяйте наличие зарегистрированных лиц, отбывающих наказания в местах лишения свободы и прочих.

Они имеют право на долю в квартире даже после ее продажи.

Составьте с продавцом соглашение о его расходах, связанных с урегулированием споров в случае возникновения третьих лиц.

Передача доли денежных средств продавцом.

Расчеты по сделке

Есть несколько способов расчетов между продавцом и покупателем. Это также должно быть прописано в ДКП максимально полно.

Передача наличных под расписку в момент подписания ДКП, но до регистрации права. В договоре момент передачи описывается, но не подтверждается. Иначе покупатель может потребовать возврата денежных средств, полученных продавцом по договору и на основании расписки.

Передача наличных после прохождения государственной регистрации права, также под расписку.

( = window. || []).push({});

Аренда банковской ячейки. Продавец будет иметь доступ к деньгам только после государственной регистрации права перехода собственности к новому лицу. Деньги он может забрать, предъявив в банк ДКП с соответствующими печатями. В том случае, если сделка не пройдет регистрацию, покупатель может забрать деньги из ячейки, предоставив банку информацию об отказе.

Первые 2 пункта подходят лишь в том случае, если покупатель и продавец хорошие знакомые или родственники, доверяющие друг другу.

Во всех остальных случаях лучше прибегать к услугам банка с оформлением договора хранения денег в банковском индивидуальном сейфе.

Как избежать мошенников или максимально обезопасить себя?

Тщательно проверяйте документы, привлекайте опытных юристов и риэлторов. Познакомьтесь со всеми собственниками потенциального приобретения. Изучите историю объекта недвижимости.

Обращайте внимание на то, как идет на контакт продавец. Его готовность ответить на любые, даже самые «острые» вопросы, должна немного успокоить. Требование изменения основных пунктов, либо отказ от их согласования, являются тревожным сигналом.

Подлинность предоставленных документов придется проверить покупателю, обратившись в соответствующие организации.

Если в деле фигурировала генеральная доверенность, подписанная бывшим собственником в пользу лица, распоряжающегося имуществом по своему усмотрению, стоит очень тщательно проверить возможное наличие родственников.

Особенно в том случае, если доверенное лицо родственником не являлось! Родственники, близко общающиеся с умершим, могли скрыть от других наследников факт смерти, что также создаст дополнительные трудности приобретателю такого жилья.

В том случае, если в выписке из ЕГРП покупатель видит, что квартира за короткий промежуток времени продавалась несколько раз – это похоже на отработанную мошенническую схему. Ищите другой вариант!

Доверяйте только профессионалам. Риск приобретения жилья, полученного продавцом по наследству (по завещанию или по закону), может быть сведен к минимуму в том случае, если грамотно составлен договор купли-продажи.

Своевременная проверка документов на подлинность, ознакомление с «историей» приобретаемого объекта, правильно выбранный и оформленный вариант расчета, позволит стать полноправным хозяином новой квартиры.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Претензия в банк

Образец претензии в банк может потребоваться в ряде ситуаций, например, при предъявлении претензии, по кредиту или по страховке. Такой документ не имеет строгой формы, но его составление требует соблюдения определенных ...

Прекращение права пользования жилым помещением

Одной из наиболее острых проблем в сфере российского жилищного законодательства является прекращение права пользования жилым помещением. О том, какие основания предусматривает ЖК РФ для прекращения вышеназванного права, кто является утратившим ...

Субсидия на оплату коммунальных услуг

Тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг в России растут с каждым годом, ложась тяжелым бременем на жителей нашей страны. Учитывая, что заработная плата индексируется с меньшей интенсивностью, нагрузка на семейный бюджет ...

Федеральный закон об ипотеке

Какую область регламентирует закон об ипотеке? В чем его действие и каковы его особенности? В данной статье мы подробно поговорим об особенностях этого документа, также здесь можно скачать закон об ...

Действие программы расселения из ветхого и аварийного жилья в 2016-2017 году

Программа «Ветхое жилье» направлена на расселение жителей аварийных домов. Чем более изношено здание, особенно если этот износ угрожает жизни людей, тем быстрее можно выехать из дома в новую квартиру. Программа ...

Выселение граждан из жилых помещений

На каких основания может произойти выселение граждан из приватизированных или муниципальных квартир? Каков порядок выселения граждан из квартиры, частного дома, общежития и других жилых помещений? На эти вопросы Вы найдете ...

Порядок выселения из квартиры по закону

Выселение из квартиры – процесс достаточно сложный, порядок действий жестко регламентирован государством и осуществляется только судебным путем. Какой порядок предусмотрен при выселении в каждом отдельном случае? На этот вопрос мы ...

Как получить бесплатно квартиру от государства

Кто обладает преимущественным правом на получение бесплатного жилья от государства? На каких условиях можно получить государственную помощь? Как встать на очередь на улучшение жилищных условий? Ответы на эти и другие ...

Электронная очередь военнослужащих на жилье

Сегодня, в мире высоких технологий, постановка на очередь на жилье может быть выполнена дистанционно посредством телекоммуникационных сетей. В нашей статье мы расскажем о том, что такое электронная очередь военнослужащих на ...

Льготная ипотека для переселенцев

На территории РФ, начиная с 2006 года действует государственная программа по переселению наших соотечественников из-за рубежа, которая предполагает применение упрощенной процедуры получения гражданства для переселенцев, без прохождения процедуры получения вида ...

Какие изменения по содержанию устава ТСЖ внесены новым Жилищным кодексом РФ в 2016-2017 году?

Изменения, произошедшие в жилищном законодательстве в 2015 году, коснулись и деятельности ТСЖ. В частности, в обязанность собственников жилья вменили проведение собрания и внесение изменений в устав товарищества. Новая редакция устава должна ...

Жилищная программа молодая семья

Российское государство старается всячески поддерживать различные категории населения, в том числе и молодые семьи, которые не имеют возможности приобрести самостоятельно собственное жилье. В нашей статье мы расскажем о том, что ...

Родственный обмен квартирами

Существует ли сегодня в жилищном законодательстве такое понятие, как «родственный обмен квартирами»? Документы и выписки нужно делать такие же, как при обычном обмене отдельной жилплощади между посторонними людьми или для ...

Долевая приватизация квартиры

Приватизация квартиры по долям имеет свои особенности. Какой порядок долевой приватизации квартиры предусматривает закон? Как можно распорядиться своей долей в квартире? Какая доля ребенка в приватизации квартиры? Возможно ли выполнить ...

Каким образом осуществляется постановка на кадастровый учет объектов недвижимости в России?

Любой объект недвижимости независимо от формы собственности подлежит государственному кадастровому учету, что зафиксировано в законодательстве РФ. И только с объектами учета возможно совершать различные сделки. Что такое кадастровый учет? Кадастровый ...

Обязательно ли ставить в квартире счетчики воды и сколько на этом можно сэкономить в 2016-2017 году?

С начала 2015 года те потребители воды, которые не хотят устанавливать приборы учета, но имеют для этого возможности, будут платить больше. Сначала на 10%, а через полтора года – на 60%. ...

Что представляет из себя выписка из ЕГРП и как ее быстро получить?

При проведении сделок с объектами недвижимости резонно возникает вопрос о правах собственности на имущество. Необходимо знать на основании чего собственник является таковым, имеет ли он право распоряжаться недвижимостью по своему ...

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры и где можно ее узнать?

Одной из важнейших составляющих рыночной экономики является недвижимость. Это основа для нашего существования и возможности осуществлять хозяйственную деятельность. На сегодняшний день продолжается стремительное развитие и формирование рынка недвижимости в России, ...

Рейтинг@Mail.ru