Не пропусти
Главная 16 Ваш юрист 16 Переуступка квартиры в новостройке что нужно знать

Переуступка квартиры в новостройке что нужно знать

Что такое переуступка квартиры в новостройке

С юридической точки зрения, переуступка квартиры в новом доме выглядит следующим образом. Физическое, либо юридическое лицо (инвестор), заключает сделку со строительной компанией, о том, что оно в будущем станет владельцем построенной квартиры, либо нескольких помещений для проживания в строящемся доме (после сдачи дома строительная компания произведет оформление права на собственность физическому, либо юридическому лицу, которое заключило с ним указанный договор).

Он набирает юридическую силу с момента подписания его таким лицом и строительной компанией, и внесения стоимости жилья на данный период времени. Таким образом, у строительной компании приобретается право на требование в свою собственность жилья, которое будет построено через некоторое время.

После того, как дом почти возведен, и остаются некоторые отделочные, либо иные работы, но право передачи в собственность квартиры еще не оформляется, инвестор, решает продать его другому лицу, но уже по более высокой цене. Это и есть договор, связанный с переуступкой жилья в новом доме, который по юридической терминологии звучит так договор уступки прав требования (цессии).

Виды

  • уступка по договору долевого участия;
  • предварительный договор купли-продажи.
Под уступкой права в долевом участии подразумевается такой юридический договор, по которому продавец передает свое право третьему лицу.

Особенности

  • составляется до момента оформления права собственности на жилое помещение;
  • не оплаченные финансовые взносы, должны быть проплачены инвестором до подписания этого соглашения, либо обязанность по их уплате возлагается на приобретателя права долевого участия.

После сдачи дома в эксплуатацию, правообладатель стает полноправным владельцем квартиры, и на его имя оформляется право собственности.

Под предварительным договором по купли-продажи, подразумевается такое юридическое действие, по которому продавец, имеющий право на построенное в будущем помещение, обязуется заключить основное соглашение по купле продаже, в оговоренный сторонами срок.

Например, процесс подписания основного соглашения (договора), и переоформления права собственности у нотариуса произойдет через несколько дней или лет, либо через несколько дней после проведения оформления права собственности на помещение, когда произойдет сдача новостройки в эксплуатацию.

Особенностью такого договора являются следующие моменты:

  • основные действия (купля-продажа квартиры) произойдут в будущем;
  • это промежуточный договор, который выражает намерение сторон осуществить сделку, но не обязывает их совершить сделку в обязательном порядке (одна из сторон может отказаться в любое время, возвратив другой стороне полученные средства).
Покупатель становится собственником квартиры, только после осуществления сделки, и оформления на себя права собственности на недвижимость.

Как это оформляется

На эти договоры распространяются основные юридические требования, установленные гражданским законодательством:

  • заключаются в письменном виде;
  • в них прописываются все идентификационные данные лиц, которые являются участниками сделки;
  • в обязательном порядке одной из сторон таких договоров выступает застройщик, которые должен дать свое согласие на право переуступки;
  • указывается объект договора (квартира), ее идентификационные данные (квадратура, расположение, особенности);
  • они регистрируются у нотариуса, и нотариально заверяются;
  • данный договор подлежит обязательной государственной регистрации (за исключением предварительного договора).
Невыполнение этих требований приведет к тому, что подписанный договор можно признавать недействительным, и он не будет иметь никакой юридической силы.

Особенностями договора уступки долевого участия являются следующие моменты:

  • согласие застройщика на уступку;
  • указание суммы, которую будущий собственник обязан будет уплатить застройщику, если этого не сделал предыдущий долевой участник;
  • момент перехода права собственности, после сдачи дома в эксплуатацию.

Особенности предварительного договора:

  • согласие застройщика на его заключение;
  • время заключения основной сделки (подписания договора купли-продажи);
  • внесенная сумма по договору;
  • штрафные санкции, в случае отказа одной из сторон от сделки.

После того как эти договоры будут подписаны у сторон должны быть следующие документы:

  • оригинал или нотариально заверенная копия договора уступки;
  • бумаги, на которых указаны расчеты, и внесенные суммы по договору;
  • акт о передаче указанных документов.

Оформление переуступки права «задним» числом

Бывают случаи, когда попадается вариант купить дешевле квартиру, но продавец хочет, чтобы все бумаги были подписаны задним числом. В этом случае есть несколько подводных камней, которые могут привести к неприятностям.

Прежде всего, следует отметить, что в случае переуступки права долевого участия, который подлежит обязательной государственной регистрации, подписание всех указанных бумаг задним числом может привести к тому, что договор может быть признан недействительным, что повлечет за собой утрату права на недвижимость.

Потраченные средства вернуть можно, но только в том объеме, сколько стоила квартира на этапе оформления. Например, в феврале квартира стоила 5 000 000 рублей. А в марте 6 000 000 рублей. Подписав договор задним числом, покупатель формально купил право на квартиру за 5 000 000 рублей, заплатив за нее в марте 6 000 000 рублей. В случае признания договора недействительным, он сможет взыскать только 5 миллионов рублей.

Если говорить о предварительном договоре, то его можно подписать задним числом, и через некоторое время зарегистрировать у нотариуса.

Ведь он указывает на то, что стороны имеют намерения совершить в будущем продажу недвижимости, но не обязаны это сделать.

Уплаченные средства можно будет вернуть в полном объеме (в случае расторжения этого договора) без каких-либо потерь. Поэтому тут рисков, связанных с подписанием задним числом практически нет.

Преимущества и недостатки

Для того, чтобы разобраться в преимуществах и недостатках такого способа покупки квартир, нужно понять саму юридическую природу этих договоров. По ним, стороны передают свое право на будущее жилье, но не саму недвижимость, отсюда и выплывают преимущества и недостатки.

Преимущества:

  • возможность приобретения дешевой недвижимости (на этапах строительства многоквартирного дома, стоимость квартир на 40-50% дешевле);
  • возможность заработка (приобретая право на жилье в начале строительства за определенную сумму, на завершающем этапе строительства, это право можно продать по более высокой стоимости).

Недостатки:

  • получение собственности на квартиру только после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию;
  • в случае разрыва договора, получение только суммы стоимости квартиры, на этапе подписания самого договора;
  • риск того, что застройщик, разрешивший продать право на оформление квартиры, ранее дал такое же согласие другому лицу, что влечет за собой право требования жилья за первоначальным покупателем;
  • в случае неблагонадежности застройщика, риск потери вложенных денежных средств.

Что нужно знать покупателю

Покупатель, решивший приобрести жилье таким способом, должен знать несколько советов, как сделать покупку надежной:

  • перед тем как решится на покупку квартиры, таким образом, необходимо навести справки о застройщике (его репутации, сдачи других объектов в эксплуатацию, отзывы других покупателей и инвесторов);
  • проверить у застройщика все документы, они должны быть в порядке, и не вызывать сомнения в правильности;
  • более защищены права покупателя, который заключи с инвестором договор об уступке прав долевого участия;
  • в случае заключения договора уступки прав долевого участия, либо предварительного договора, они должны соответствовать тем требованиям, которые были указаны выше.

Финансовые вопросы

Финансовые вопросы, которые должен будет решать покупатель, состоят в следующем:

  • прежде всего, это уплата обязательных взносов, если их не уплатил продавец (инвестор), это касается договора уступки прав долевого участия, поэтому перед его подписанием должны быть проведены все необходимые финансовые расчеты, о будущих и настоящих взносах;
  • оплата за составление договора уступки прав долевого участия, и всех сопутствующих документов застройщику;
  • возрастание стоимости квартиры по мере завершения строительства (об этом было указано выше);
  • ну и, конечно, затраты связанные с нотариальным заверением договора, его регистрации в государственных органах, и уплата обязательных налогов и сборов.

Именно с этими финансовыми вопросами и столкнется покупатель.

Вообще данный способ приобретения квартир на первичном рынке недвижимости имеет множество плов и минусов. Но если подходить к этому очень аккуратно, с привлечением юристов, то это окажется неплохим способом стать обладателем новой недвижимости, либо заработать на последующей ее перепродаже.

Законодательная база

Если говорить о нормативно-правовых актах, которые регулируют данные правоотношения, то сразу же стоит сказать, что это Гражданский кодекс Российской Федерации. Именно его нормы и носят обязательные реквизиты и требования к договорам переуступки прав требований.

Если такие сделки проводятся между юридическими лицами, то, конечно, необходимо обратить внимание на законодательство, которое регулирует отношения между различными юридическими лицами (субъектами хозяйственной деятельности), но учитывая, что конечными покупателями по таким договорам выступают физические лица, то процесс таких сделок регулируется только гражданским законодательством.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Инвалидность по зрению: группы и правила оформления

Инвалидность по зрению: группы и правила оформления. Слепые и слабовидящие люди Зрение является одним из жизнеобеспечивающих факторов. Благодаря ему человек способен воспринимать окружающий мир. Зрение позволяет различать формы и цвета ...

Оправдательный приговор: судебная практика

Оправдательный приговор: судебная практика. Основания вынесения оправдательного приговора Что же такое оправдательный приговор? Это процессуальный акт суда, который означает, что гражданин не виноват в совершении злодеяния, в котором он обвинялся. ...

Обособленное подразделение юридического лица: признаки и порядок

Обособленное подразделение юридического лица: признаки и порядок Как бы странно это ни звучало, но создать обособленное подразделение юридического лица можно неумышленно. Такие случаи достаточно часто встречаются на практике. Нередко это ...

Опека и попечительство в римском праве: понятие и виды

Опека и попечительство в римском праве: понятие и виды В современном мире вопрос опеки и попечительства ни при каких обстоятельствах не теряет своей актуальности. В любом обществе живут индивиды, которые ...

Показания потерпевшего: особенности, закон и требования

Показания потерпевшего: особенности, закон и требования Что же такое показания потерпевшего? Это любые сведения, которые он сообщил следователю в момент проведения процессуальной беседы либо на судебном заседании. Показания пострадавшего считаются ...

Какая положена компенсация за садик? Как получить компенсацию за садик?

Какая положена компенсация за садик? Как получить компенсацию за садик? Большинство молодых семей с маленькими детьми просто не могут себе позволить воспитывать ребенка дома и жить на заработанные только одним ...

Понятие и виды умысла в уголовном праве

Понятие и виды умысла в уголовном праве. Умысел и его виды На сегодняшний день не только в России, но и во всём мире борьба с преступностью обретает всё большее значение. ...

Недопустимые доказательства в уголовном процессе: основные признаки и виды

Недопустимые доказательства в уголовном процессе: основные признаки и виды Сбор доказательств считается обязательным этапом уголовного производства. Обычно этим занимается следователь или дознаватель. В законодательстве установлены правила, в соответствии с которыми ...

Направление Юриспруденция: вузы России

Что делать выпускнику 11-го класса, чувствующему непреодолимое стремление к работе на благо соблюдения закона и стабильности государства? Конечно, поступить в одно из высших учебных заведений, выпускающих специалистов по направлению «Юриспруденция»! ...

Организационные формы юридических лиц и их сравнение

Организационные формы юридических лиц и их сравнение В современном мире люди вступают в самые разные отношения. Они взаимодействуют как непосредственно, так и через различные группы. В последнем случае людей объединяет ...

Чем отличается дарственная от договора дарения? Регистрация договора дарения

Чем отличается дарственная от договора дарения? Регистрация договора дарения. Оформление дарственной Довольно часто граждане интересуются, чем отличается дарственная от договора дарения. Вопросы подобного рода нередко задаются разнообразным юристам. Как можно ...

Виды и цели следственного эксперимента

В производственном процессе по предварительному следствию зачастую появляется необходимость в организации проверки объективной возможности определенного обстоятельства или явления в конкретных условиях. Например, мог ли свидетель лицезреть или слышать происходящее на ...

Понятие и способы толкования норм права

Правоприменительная деятельность требует тщательного осмысления и глубокого понимания норм права, которые подлежит реализовать. Сам выбор той или иной статьи законодательства предполагает изначальное понимание ее содержания. Интеллектуальная деятельность по объяснению и ...

Примирение с потерпевшим: образец заявления и последствия отказа

Примирение с потерпевшим: образец заявления и последствия отказа Общепризнанным правилом уголовного законодательства в любом государстве считается положение о том, что субъекту, совершившему преступление, должно быть назначено наказание. Эффективность мер при ...

Юридическая ответственность депутата органа законодательной власти

Юридическая ответственность депутата органа законодательной власти Ответственность в конституционном праве регулируется комплексом принципов и норм. Они предполагают воздействие на должностных лиц в случае несоблюдения положений Основного Закона. Цель установленных мер ...

Виды следственного эксперимента, его цели и задачи

Виды следственного эксперимента, его цели и задачи. Проверка показаний на месте Когда идет предварительное следствие, как правило, возникает необходимость проверки того или иного обстоятельства. Необходимо уточнить порядок происходившего или подтвердить ...

Отмена постановления по делу об административном правонарушении

Отмена постановления по делу об административном правонарушении. Ст. 30.7 КоАП РФ. Решение по жалобе на постановление по делу об административном правонарушении Известные русские правозащитники и юристы утверждают, что более 80 ...

Хранение оружия дома: требования, правила и условия

Сегодня хранение оружия дома вызывает множество вопросов как у новоиспеченных охотников, так и у охотников с десятилетним стажем. Сотрудники ЛРР также не всегда могут четко объяснить собственные требования, ведь в ...

Рейтинг@Mail.ru