Не пропусти
Главная 16 Ваш юрист 16 Особенности продажи квартиры с обременением

Особенности продажи квартиры с обременением

Квартира в обременении

На сегодняшний день существует несколько вариантов обременения на жильё. Самыми распространёнными из них являются:

  1. Залог, как правило, ипотечный.
  2. Арест имущества.
  3. Рента с пожизненным содержанием.
  4. Наличие прописанных жильцов.
  5. Сервитут на земельный участок, то есть, земля, на которой расположен дом принадлежит третьим лицам.
  6. Аварийный дом.
Квартиру нельзя продать если дом является аварийным или на него наложен арест.

Во всех остальных случаях необходимо участие в сделке третьих лиц:

  1. Ипотека – один из самых распространённых и доступных на сегодняшний день способ приобретения недвижимости. Следует помнить, что при покупке жилой площади в ипотеку, она автоматически является залогом под кредит. Поэтому следует удостовериться, что продажа жилья осуществляется с согласия банка-кредитора. Если в кредитном договоре присутствовали созаёмщики, например, кто-то из родственников продавца, также убедитесь, что они дают согласие на продажу имущества.
  2. Наиболее тяжёлым видом обременения считается арест. Арестовать имущество может как суд, так и судебные приставы в случае наличия у хозяина крупной денежной задолженности. Заимодатель подает в суд на заёмщика, по решению суда недвижимость арестовывается, а затем продаётся, с целью возвращения займа.
  3. Договор ренты может быть 2 видов:
    • Договор ренты с пожизненным содержание иждивенца.
    • Договор купли-продажи с условием пожизненного проживания продавца на этой площади.
  4. Наличие прописанных жильцов может стать помехой, особенно если прописаны дети. Органы опеки могут наложить ограничение на продажу недвижимости, в случае если будут нарушены или ущемлены права ребенка.

Как продать квартиру с обременением

Первое, что необходимо сделать это:

  • Подписать с покупателем соглашение, по которому он обязуется оплатить оставшуя сумму ипотеки.
  • Это соглашение обязательно необходимо заверять у нотариуса. С этим соглашением вы отправляетесь в банк, где существует два способа оформления сделки, отличающиеся друг от друга тем, когда будет снято обременение – до или после перехода квартиры в собственность новому хозяину.

Первый вариант – оформление сделки до снятия обременения. В этом случае, покупатель отправляется в банк, как новый держатель залога. В банке пишется заявление, которое даёт согласие на совершение сделки. Покупатель деньги, рассчитанные по покупке квартиры, кладёт в банк на два разных счёта. На первый счёт – сумма равная оставшемуся платежу по кредиту, включая проценты и всю переплату. А на второй счёт – сумма, предназначенная продавцу, то есть разница от суммы кредита и стоимости квартиры.

После осуществления данной процедуры, подписывается договор купли-продажи. Банк выдаёт документ, с которым уже подаётся заявление в УФМС на снятие обременения. После чего, подписываются документы и оформляется право собственности на нового хозяина. Только после этого, банк изымает из первой ячейки деньги, предназначающиеся на погашение займа, а продавец получает свои денежные средства из второй.

Второй вариант – предварительное оформление договора купли-продажи. Продавец берёт аванс у покупателя большей суммой, которая будет предназначена на погашение кредита в банке. Продавец вносит эти деньги как остаток за заём, банк выдаёт документ о том, что он оплачен и задолженность погашена. После чего он отправляется в УФМС, пишет заявление на снятие претензий. После полного оформления прав собственности, покупатель выплачивает оставшиеся деньги.

Если обременение на квартиру в виде ареста, то прежде чем продавать жильё с него необходимо снять его. Для этого необходимо обратиться в орган, наложивший ограничение. Для снятия ареста они потребуют устранение причин, приведших к нему. Иногда таких возможностей может и не быть.

В этом случае продажа имущества может быть проведена через публичные торги или аукцион, которые отличаются друг от друга:

  • Торги – организовываются органом исполнения судебных наказаний. Они обязаны известить об их проведение не позднее чем за 10 дней и не раньше чем за 30. Желающие принять участие вносят задаток (5% от суммы). Победителем торгов считается тот, кто предложил большую сумму. На основании этого, подписывается договор о продаже и в Едином государственном реестре прав на имущество не позднее чем через 5 дней вносятся соответствующие записи, арест с недвижимости снимается так же как и обременение.
  • Аукцион отличается от торгов тем, что первичная цена помещения определяется независимыми экспертами. На официальном сайте государственной службы исполнения наказаний размещается информация о проведении аукциона, желающие принять участи вносят залог (также 5%). Победителем признаётся покупатель, предложивший большую сумму. Подписывается догов, оформляется право на собственность.

Нюансы, на которые необходимо обратить внимание

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением в формате MS Word.

Если площадь жилая куплена недавно, то заимодатель по договору может запретить какие-либо сделки с имуществом. Часто этот срок составляет полгода или год.

Но банки, как правило, могут индивидуально подойти к рассмотрению этого вопроса:

  1. Прежде чем искать покупателя на свою недвижимость обязательно уточните у своего банка возможно ли осуществление этих манипуляций.
  2. Возможно, что банк запретит этот вид сделки, если не уплачено хотя бы 50% от суммы займа, специалисты рекомендуют заранее уточнять эту информацию в отделении.
  3. Если вы продаёте квартиру с целью приобретения квартиру большей площади, то обременённое жильё продавать необязательно. Можно просто договориться с банком на предоставление дополнительного кредита, продать старое жильё и приобрести новое. Если останется денежная сумма, можно просто оплатить часть долга.
  4. Существуют ситуации, когда у продавца помимо ипотеки имеет ещё несколько задолженностей. Так как два ареста на одно помещение наложить нельзя, то после продажи квартиры и перехода права собственности, то есть когда банк снимет свой арест, судебные приставы могут наложить свой. Поэтому при покупке недвижимости в обременении обязательно возьмите справку о наличие других претензий на эту квартиру. Данные материалы можно взять в Едином реестре прав на недвижимость.
  5. При расчётах или оформлении документов обязательно требуйте расписки или подписания предварительного договора. Чтобы после выплаты по кредиту, хозяин не отказался от продажи.
  6. Затребуйте выписку из домовой книги на наличие «лишних» прописанных жильцов, чтобы в будущем не возникло судебных споров.
  7. Если вид обременения рента – следует ещё раз убедиться, что у хозяина нет прямых наследников на жилую площадь.
  8. Если сервитут – обязательно должно быть письменное согласие лица, держащего право собственности.

Как проверить наличие обременения

Если вы потенциальный покупатель и хотите убедиться, что на жилую площадь не наложены ограничения или даже несколько, вас просто необходимо подать заявление в Единую службу реестра прав на недвижимое имущество. Это можно сделать или, придя в это государственное учреждение или на сайте Росреестра, или же на сайте единых государственных услуг.

Для получения справки вам необходимо будет заполнить специальную форму, оплатить государственную пошлину. Если претензий к владельцу недвижимости нет, то на поле про обременения будет стоять отметка «не зарегистрировано».

На самом деле, целесообразно получать такую справку по каждой квартире, потому что владелец может и скрывать наличие проблем с площадью.

Таким образом, следует сказать, что покупка квартиры в обременении – это очень серьёзный шаг. Поэтому прежде чем купить квартиру:

  1. Проверьте в Росреесте не значиться ли квартира в обременении, если да, то по каким причинам.
  2. Прежде чем оформлять покупку, убедитесь, что третьи стороны согласны на заключение сделки.
  3. Лучше подстраховывайтесь и берите всевозможные расписки, если выдаёте деньги на руки, или подписывайте предварительные договоры, чтобы не остаться в дураках.
  4. Убедитесь, что после оформления права собственности у вас не возникнет неожиданных проблем в виде законных наследников, дольщиков, заёмщиков и т. д.
  5. Если вы неуверены в своих юридических познаниях, следует обратиться к риелторам, чтобы при возникновении спорных ситуаций и решений дела через суд, у вас были все законные основания претендовать на жильё.

При правильном подходе никаких проблем с покупкой и оформлением жилья не возникнет. А деньги, сэкономленные на этом варианте приобретения недвижимости, позволят вам ещё больше радоваться приобретению.

Плы и минусы приобретения квартир в обременении

Ипотека – главным и немаловажным плом является цена. Цены на такие квартиры, как правило, ниже. Такое жильё находится в собственности у банка, то есть нет риска, что права на имущество имеются у третьих лиц, что возможно на рынке вторичной недвижимости. Минус – это материальный риск приобретения залоговой квартиры.

Договор ренты. Плы – это материальная сторона вопросы. Минусов, к сожалению, больше. Рентодатель может в любое время через суд потребовать расторгнуть договор, причём часто суд становится на сторону пожилого хозяина. Также может случиться, что после смерти хозяина у него окажутся наследники, претендующие на площадь. В этом случае, отстаивать свои права придётся в суде, неизвестно ещё с каким исходом.

В целом становится понятно, что квартиры в обременении – это хороший способ сэкономить, только если вы обладаете крепкими нервами и готовы оформлять сделку строго по закону, дабы не навлечь на себя проблемы.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Выселение граждан из жилых помещений

На каких основания может произойти выселение граждан из приватизированных или муниципальных квартир? Каков порядок выселения граждан из квартиры, частного дома, общежития и других жилых помещений? На эти вопросы Вы найдете ...

Порядок выселения из квартиры по закону

Выселение из квартиры – процесс достаточно сложный, порядок действий жестко регламентирован государством и осуществляется только судебным путем. Какой порядок предусмотрен при выселении в каждом отдельном случае? На этот вопрос мы ...

Как получить бесплатно квартиру от государства

Кто обладает преимущественным правом на получение бесплатного жилья от государства? На каких условиях можно получить государственную помощь? Как встать на очередь на улучшение жилищных условий? Ответы на эти и другие ...

Электронная очередь военнослужащих на жилье

Сегодня, в мире высоких технологий, постановка на очередь на жилье может быть выполнена дистанционно посредством телекоммуникационных сетей. В нашей статье мы расскажем о том, что такое электронная очередь военнослужащих на ...

Льготная ипотека для переселенцев

На территории РФ, начиная с 2006 года действует государственная программа по переселению наших соотечественников из-за рубежа, которая предполагает применение упрощенной процедуры получения гражданства для переселенцев, без прохождения процедуры получения вида ...

Какие изменения по содержанию устава ТСЖ внесены новым Жилищным кодексом РФ в 2016-2017 году?

Изменения, произошедшие в жилищном законодательстве в 2015 году, коснулись и деятельности ТСЖ. В частности, в обязанность собственников жилья вменили проведение собрания и внесение изменений в устав товарищества. Новая редакция устава должна ...

Жилищная программа молодая семья

Российское государство старается всячески поддерживать различные категории населения, в том числе и молодые семьи, которые не имеют возможности приобрести самостоятельно собственное жилье. В нашей статье мы расскажем о том, что ...

Родственный обмен квартирами

Существует ли сегодня в жилищном законодательстве такое понятие, как «родственный обмен квартирами»? Документы и выписки нужно делать такие же, как при обычном обмене отдельной жилплощади между посторонними людьми или для ...

Долевая приватизация квартиры

Приватизация квартиры по долям имеет свои особенности. Какой порядок долевой приватизации квартиры предусматривает закон? Как можно распорядиться своей долей в квартире? Какая доля ребенка в приватизации квартиры? Возможно ли выполнить ...

Каким образом осуществляется постановка на кадастровый учет объектов недвижимости в России?

Любой объект недвижимости независимо от формы собственности подлежит государственному кадастровому учету, что зафиксировано в законодательстве РФ. И только с объектами учета возможно совершать различные сделки. Что такое кадастровый учет? Кадастровый ...

Обязательно ли ставить в квартире счетчики воды и сколько на этом можно сэкономить в 2016-2017 году?

С начала 2015 года те потребители воды, которые не хотят устанавливать приборы учета, но имеют для этого возможности, будут платить больше. Сначала на 10%, а через полтора года – на 60%. ...

Что представляет из себя выписка из ЕГРП и как ее быстро получить?

При проведении сделок с объектами недвижимости резонно возникает вопрос о правах собственности на имущество. Необходимо знать на основании чего собственник является таковым, имеет ли он право распоряжаться недвижимостью по своему ...

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры и где можно ее узнать?

Одной из важнейших составляющих рыночной экономики является недвижимость. Это основа для нашего существования и возможности осуществлять хозяйственную деятельность. На сегодняшний день продолжается стремительное развитие и формирование рынка недвижимости в России, ...

Что такое кадастровая стоимость земельного участка и способы, как ее узнать?

Многие люди часто задаются вопросами стоимости земли, оценки недвижимости, в каких случаях она оспаривается и как это происходит. Эти вопросы не такие уж сложные, как это может показаться на первый ...

Как нужно действовать, чтобы получить кадастровый паспорт земельного участка?

Получение кадастрового паспорта участка может потребоваться перед совершением каких-либо юридически значимых действий с землей – купли-продажи, дарения, наследования, сдачи участка в аренду и т.д. Кроме того, исходя из кадастровой стоимости ...

Что изменилось в 2017 году в процедуре предоставления военной ипотеки и ждать ли ее упрощения?

«Военная ипотека» — программа государственного значения для военнослужащих РФ. Суть ее заключается в том, чтобы помочь семье военнослужащего улучшить свои жилищные условия путем погашения процентов по жилищному займу, то есть, ...

Какой счетчик электроэнергии для квартиры лучше и надежнее, как его правильно установить или заменить?

Электроэнергия – это одна из важнейших коммунальных услуг в современном мире. В России практически все здания и сооружения подключены к электросети и ежедневно потребляют данный ресурс. В современных многоквартирных домах ...

Где и как можно получить кадастровый паспорт на квартиру?

Вначале необходимо иметь представление о том, что же такое «Государственный кадастр недвижимости». Это свод систематизированных сведений об объектах недвижимости, а также сведений о государственной границе нашего государства, границах между регионами, ...

Рейтинг@Mail.ru