Главная 16 Ваш юрист 16 Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Сегодня не редкость ситуация, когда квартиры в еще не построенных домах успевают поменять несколько хозяев, какими образом это возможно? Договор цессии простыми словами это продажа квартиры по переуступке прав;. Но одно дело приобрести жилье в построенном доме, прошедшем госкомиссию и через месяц получить на руки право собственности, а совсем иное стать обладателем квартиры в строящемся доме, окончание строительства которого виднеется где-то в обозримом будущем, а может и нет.

В наше время нередки случаи, когда застройщик банкротится, или вообще пропадает с деньгами незадачливых покупателей жилья по переуступке прав. В этой публикации мы расскажем про особенности продажи квартиры по переуступке прав.

  • Что такое переуступка прав на квартиру?
  • Как оформить договор переуступки прав?
    • Особенности заключения договора переуступки прав
    • Порядок оформления договора переуступки
  • Как тип договора с застройщиком влияет на цессию?
    • Особенности цессии при ДДУ по ФЗ-214
    • Особенности цессии при предварительном договоре
    • Переуступка пая в ЖСК
  • Налоги при продаже квартиры по переуступке прав

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Что такое переуступка прав на квартиру?

Фактически и юридически переуступка прав; не является договором купли-продажи квартиры, а представляет собой изменение стороны в договоре с застройщиком, причем такой способ существует как для договора долевого участия (ДДУ), так и для договоров инвестирования, соинвестирования, переуступка прав возможна и по предварительным договорам купли-продажи и пр. Таким образом, покупатель платит деньги в рамках уже существующего договора с застройщиком и приобретает права по нему.

Как мы уже говорили, второе название договора уступки права цессия;, продавец по такому договору именуется цедентом;, а приобретатель цессионарий;. К особенностям договора цессии можно отнести и тот факт, что в подобную сделку могут быть перенесены и долги, и страховые обязательства (правда, должен быть заключен новый договор страхования). Возможны и вексельные схемы уступки прав, в данном варианте переуступка векселя происходит по предварительному договору куплю-продажи путем совершения передаточной надписи индоссамента;.

Как оформить договор переуступки прав?

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Особенности заключения договора переуступки прав

Если цедентом (первым покупателем по договору) деньги за квартиру оплачены застройщику в полном объёме, то, согласно договору переуступки (уступка требования, согласно ГК РФ), к цессионарию (следующему покупателю) переходят и все права, и согласием застройщика заручаться вовсе не обязательно, кроме тех вариантов, когда предварительно были оговорены специальные условия основного договора. При этом о переуступке прав необходимо уведомить застройщика письменно, факт отправления и получения уведомления лучше зафиксировать. Это защитит цессионария (покупателя) от того, что застройщик передаст квартиру после завершения строительства не ему, а первоначальной стороне договора, то есть цеденту, подобное случается крайне редко, но зачем вам испытывать судьбу? И так сообщаем застройщику письменно с уведомлением о получении и храним эти доказательства до тех пор, пока квартира не окажется в собственности.

Если продавец-цедент не оплатил всей суммы застройщику, то вместе с продажей следующему покупателю-цессионарию передаются и обязанности внесения оставшихся денег на счет застройщика. Особенностью данной схемы продажи квартиры по переуступке прав, является тот факт, что застройщик обязательно должен подтвердить своё согласие на переуступку. Иногда, через чур предприимчивые застройщики требуют плату за дачу согласие на переуступку, понимая, что у них есть право вето на подобную сделку, особо наглые требуют за своё согласие сумму вплоть до пяти процентов от цены изначального договора между застройщиком и цедентом. И опять не забываем про письменное подтверждение согласия, получаем его от застройщика и храним до тех пор, пока квартира не окажется в собственности покупателя.

Порядок оформления договора переуступки

Покупателю-цессионарию необходимо получить от продавца-цедента все бумаги, относящиеся к первоначальному договору с застройщиком. Передача пакета документов (предварительный договор, основной договор, дополнительные соглашения, платежные документы и тд) должна быть подтверждена составлением письменного акта, который свидетельствует о соблюдении всех формальностей и подписывается как цедентом, так и цессионарием. Заранее стоит убедиться, что за продавцом-цедентом не числится никаких долгов перед застройщиком, были или нет просрочки платежей, не была начислена пеня, которая может повлечь расторжение первоначального договора.

Как видите, перед оформлением и подписанием договора продажи квартиры по переуступке прав цессионарию стоит убедиться в том, что он получает действительные права, а застройщик способен выполнить свои обязательства и построить будущее здание.

Собственно цессия заключается в письменной форме, в тексте договора переуступки обязательно прописываются все необходимые реквизиты сделки (дата и номер договора цессии).

Как тип договора с застройщиком влияет на цессию?

В зависимости от того, какой именно договор был подписан между застройщиком и цедентом, права последнего могут сильно разниться, об этих особенностях необходимо помнить при продаже квартиры по переуступке прав.

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Особенности цессии при ДДУ по ФЗ-214

Если договор на долевое участие в строительстве (ДДУ по ФЗ-214) заключен по всем правилам, то покупатель наиболее защищен юридически, он имеет право требовать передачи квартиры в свою собственность в строго отведенный срок по договору. Для того, чтобы совершить продажу квартиры по переуступке прав, договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, потому что только после государственной регистрации ДДУ дольщик получает права на будущую квартиру, и переуступить свои права на квартиру дольщик-цедент может только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Не забывайте, что федеральный закон ФЗ-214 запрещает дольщику-цеденту переуступать права по не полностью оплаченному ДДУ без соответствующего перевода долга на цессионария. В соответствии со статьей №389 ГК РФ договор цессии при долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку требованием к ДДУ является регистрация такого договора в Росреестре.

Особенности цессии при предварительном договоре

Подписанный предварительный договор должен быть подкреплен договором основным, и пока этого не произошло у покупателя нет прав на недвижимость, а есть всего лишь право потребовать от застройщика заключить основной договор. По предварительному договору денежные расчеты проводиться не могут, такие операции противозаконны, что повышает риски подобной схемы для покупателя. А уж покупатель-цессионарий запросто может оказаться перед фактом, что с него будут требовать повторно оплатить стоимость квартиры уже после заключения основного договора с застройщиком.

Если же все-таки застройщиком был выдан вексель покупателю (в попытке обойти неправомерность денежных расчетов по предварительному договору), то при заключении переуступки этот вексель, вместе с договором, передается цедентом покупателю-цессионарию, путем внесения передаточной надпись на векселе (индоссамент указание на векселе личных данных нового покупателя-цессионария).

Особенностью цессии при предварительном договоре является тот факт, что она не нуждается в государственной регистрации, как, впрочем не нуждается в обязательной регистрации и упрощенная процедура передача векселя (индоссамент).

Но вы должны знать, что схема эта достаточно рискованная, так как если застройщик обанкротится, то покупатель-цессионарий останется без гроша, в отличии от переуступки прав по договору долевого строительства, который защищает права дольщиков, оставляя строящийся дом у них в залоге, а значит их требования будут могут быть удовлетворены за счет продажи дома, который был построен за их деньги согласно ДДУ.

Переуступка пая в ЖСК

Из юридической практики видно, что сделки по переуступки пая в ЖСК встречаются крайне редко, основная причина в том, что порядок вступления в Жилищно-строительный кооператив на основании переуступки пая не предусмотрен на законодательном уровне, хотя и не запрещен. По сути, стать членом ЖСК возможно только через решение общего собрания кооператива о принятии нового члена и оплаты соответствующего вступительного взноса. Даже уступленный кем-то из членов кооператива личный пай не вводит покупателя автоматически в члены кооператива.

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Механизм переуступки пая в ЖСК по сути представляет собой возврат паевого взноса выходящему из кооператива пайщику, передача этой суммы вновь принятому участнику Жилищно-строительного кооператива и внесение уже новичком-пайщиком переданного; паевого взноса. И никакого типового договора для этой процедуры нет. Мало того любые вступительные, дополнительные или какие-либо целевые взносы, уплаченные выходящим пайщиком, не будут переданы или возвращены. Возможно, общее собрание, учитывая оплату целевых взносов предыдущим членом, согласится освободить нового члена от этих трат, но это совершенно не гарантировано.

Как видно, стандартного договора цессии в случае переуступки пая в ЖСК просто нет, и все вопросы стоит решать с руководством кооператива и на общих собраниях Жилищно-строительного кооператива.

Налоги при продаже квартиры по переуступке прав

Продажа квартир по переуступке прав согласно Налогового Кодекса РФ облагается налогом НДФЛ, ставка которого составляет для россиян 13%, а для иностранных граждан 30%. Для того, чтобы снизить налог, можно воспользоваться двумя возможностями, предоставляемыми налоговым законодательством:

  1. налоговым вычетом, то есть продавец имеет право уменьшить прибыль от продажи недвижимости по переуступке прав на 1 миллион рублей.
  2. сократить сумму дохода от продажи прав по ДДУ на сумму оплаченную застройщику НДФЛ необходимо будет заплатить лишь с разницы в цене, которая и составляет доход продавца-цедента.

Не забывайте, что сведения о продаже квартиры по переуступке прав нужно подать в налоговую до конца апреля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи недвижимости по договору цессии. 3-НДФЛ декларация должна содержать данные о сумме налогового вычета или о полученном доходе (разницы между стоимостью покупки и продажи).

Помните также, что к подаваемой в налоговую декларации 3-НДФЛ необходимо приложить копии документов, которые подтверждают право на уменьшение налога. Оплатить рассчитанную сумму налога вам необходимо до 15 июля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи квартиры по переуступке прав.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Инвалидность по зрению: группы и правила оформления

Инвалидность по зрению: группы и правила оформления. Слепые и слабовидящие люди Зрение является одним из жизнеобеспечивающих факторов. Благодаря ему человек способен воспринимать окружающий мир. Зрение позволяет различать формы и цвета ...

Оправдательный приговор: судебная практика

Оправдательный приговор: судебная практика. Основания вынесения оправдательного приговора Что же такое оправдательный приговор? Это процессуальный акт суда, который означает, что гражданин не виноват в совершении злодеяния, в котором он обвинялся. ...

Обособленное подразделение юридического лица: признаки и порядок

Обособленное подразделение юридического лица: признаки и порядок Как бы странно это ни звучало, но создать обособленное подразделение юридического лица можно неумышленно. Такие случаи достаточно часто встречаются на практике. Нередко это ...

Опека и попечительство в римском праве: понятие и виды

Опека и попечительство в римском праве: понятие и виды В современном мире вопрос опеки и попечительства ни при каких обстоятельствах не теряет своей актуальности. В любом обществе живут индивиды, которые ...

Показания потерпевшего: особенности, закон и требования

Показания потерпевшего: особенности, закон и требования Что же такое показания потерпевшего? Это любые сведения, которые он сообщил следователю в момент проведения процессуальной беседы либо на судебном заседании. Показания пострадавшего считаются ...

Какая положена компенсация за садик? Как получить компенсацию за садик?

Какая положена компенсация за садик? Как получить компенсацию за садик? Большинство молодых семей с маленькими детьми просто не могут себе позволить воспитывать ребенка дома и жить на заработанные только одним ...

Понятие и виды умысла в уголовном праве

Понятие и виды умысла в уголовном праве. Умысел и его виды На сегодняшний день не только в России, но и во всём мире борьба с преступностью обретает всё большее значение. ...

Недопустимые доказательства в уголовном процессе: основные признаки и виды

Недопустимые доказательства в уголовном процессе: основные признаки и виды Сбор доказательств считается обязательным этапом уголовного производства. Обычно этим занимается следователь или дознаватель. В законодательстве установлены правила, в соответствии с которыми ...

Направление Юриспруденция: вузы России

Что делать выпускнику 11-го класса, чувствующему непреодолимое стремление к работе на благо соблюдения закона и стабильности государства? Конечно, поступить в одно из высших учебных заведений, выпускающих специалистов по направлению «Юриспруденция»! ...

Организационные формы юридических лиц и их сравнение

Организационные формы юридических лиц и их сравнение В современном мире люди вступают в самые разные отношения. Они взаимодействуют как непосредственно, так и через различные группы. В последнем случае людей объединяет ...

Чем отличается дарственная от договора дарения? Регистрация договора дарения

Чем отличается дарственная от договора дарения? Регистрация договора дарения. Оформление дарственной Довольно часто граждане интересуются, чем отличается дарственная от договора дарения. Вопросы подобного рода нередко задаются разнообразным юристам. Как можно ...

Виды и цели следственного эксперимента

В производственном процессе по предварительному следствию зачастую появляется необходимость в организации проверки объективной возможности определенного обстоятельства или явления в конкретных условиях. Например, мог ли свидетель лицезреть или слышать происходящее на ...

Понятие и способы толкования норм права

Правоприменительная деятельность требует тщательного осмысления и глубокого понимания норм права, которые подлежит реализовать. Сам выбор той или иной статьи законодательства предполагает изначальное понимание ее содержания. Интеллектуальная деятельность по объяснению и ...

Примирение с потерпевшим: образец заявления и последствия отказа

Примирение с потерпевшим: образец заявления и последствия отказа Общепризнанным правилом уголовного законодательства в любом государстве считается положение о том, что субъекту, совершившему преступление, должно быть назначено наказание. Эффективность мер при ...

Юридическая ответственность депутата органа законодательной власти

Юридическая ответственность депутата органа законодательной власти Ответственность в конституционном праве регулируется комплексом принципов и норм. Они предполагают воздействие на должностных лиц в случае несоблюдения положений Основного Закона. Цель установленных мер ...

Виды следственного эксперимента, его цели и задачи

Виды следственного эксперимента, его цели и задачи. Проверка показаний на месте Когда идет предварительное следствие, как правило, возникает необходимость проверки того или иного обстоятельства. Необходимо уточнить порядок происходившего или подтвердить ...

Отмена постановления по делу об административном правонарушении

Отмена постановления по делу об административном правонарушении. Ст. 30.7 КоАП РФ. Решение по жалобе на постановление по делу об административном правонарушении Известные русские правозащитники и юристы утверждают, что более 80 ...

Хранение оружия дома: требования, правила и условия

Сегодня хранение оружия дома вызывает множество вопросов как у новоиспеченных охотников, так и у охотников с десятилетним стажем. Сотрудники ЛРР также не всегда могут четко объяснить собственные требования, ведь в ...

Рейтинг@Mail.ru